Dans une décision du 8 octobre 2025, le Conseil d’État apporte d’importantes précisions sur la notion de prestation unique en matière de TVA, dans le cadre de la location de locaux meublés à l’exploitant d’un village de vacances.
L’enjeu : déterminer si la location de locaux destinés au logement du personnel doit être exonérée de TVA ou suivre le régime fiscal de la location principale, soumise à la taxe.
1. Les faits : un bail unique portant sur des locaux aux destinations différentes
La société Val Thorens Le Cairn avait conclu avec Club Méditerranée un bail commercial portant sur deux immeubles équipés :
- Un immeuble « Village de vacances », destiné à l’accueil des vacanciers et comprenant quelques chambres réservées au personnel ;
- Un immeuble « Val Roc », entièrement consacré au logement du personnel.
L’administration fiscale avait considéré que la location des locaux destinés au personnel constituait une prestation distincte, exonérée de TVA en application de l’article 261 D, 4° du CGI, contrairement à la location des locaux destinés à l’hébergement touristique.
Elle avait, en conséquence, partiellement remis en cause la déduction de la TVA supportée sur la construction et l’équipement des immeubles.
2. Le rappel des principes : prestation unique ou prestations distinctes ?
S’appuyant sur la jurisprudence de la CJUE, notamment l’arrêt Frenetikexito du 24 mars 2021 (C-581/19), le Conseil d’État rappelle que chaque prestation doit, en principe, être considérée comme distincte et indépendante.
Toutefois, une opération doit être traitée comme une prestation unique dans deux situations :
- Des prestations indissociables : plusieurs éléments sont si étroitement liés qu’ils constituent objectivement une seule opération économique, dont la décomposition serait artificielle.
- Une prestation principale et des prestations accessoires : une prestation ne constitue pas une fin en soi pour le client, mais un moyen de bénéficier dans de meilleures conditions de la prestation principale. Elle suit alors le même régime de TVA.
Cette appréciation repose sur un faisceau d’indices, examiné du point de vue du consommateur moyen.
La finalité économique de l’opération et le caractère indissociable de ses composantes sont déterminants. Les modalités matérielles, telles que l’existence d’une facturation unique ou distincte, constituent des indices complémentaires, sans être décisives.
La valeur respective des prestations peut également contribuer à caractériser leur caractère principal ou accessoire.
3. L’application au cas d’espèce : deux qualifications, un même régime de TVA
Concernant l’immeuble « Village de vacances », le Conseil d’État retient l’existence d’une prestation unique indissociable.
Les chambres réservées au personnel participaient à la finalité économique globale de l’exploitation du village de vacances. Leur location séparée était matériellement impossible et le bail ne permettait pas aux parties de renoncer à la location d’une partie des locaux. Aucun loyer distinct n’était prévu.
Concernant l’immeuble « Val Roc », le Conseil d’État retient la qualification de prestation accessoire.
La mise à disposition de logements pour le personnel à proximité immédiate du village de vacances permettait à l’exploitant de bénéficier dans de meilleures conditions de la prestation principale. En outre, la valeur de cette location représentait une part minime du loyer total, selon une argumentation non contestée.
4. Les conséquences en matière de TVA
Le Conseil d’État juge que l’ensemble de l’opération relève du régime de TVA applicable à la location de locaux meublés à l’exploitant d’un village de vacances, conformément à l’article 261 D, 4° du CGI.
La société était donc fondée à déduire l’intégralité de la TVA ayant grevé la construction et l’équipement des deux immeubles.
À retenir
Cette décision illustre l’importance de l’analyse de la finalité économique réelle des opérations pour déterminer leur traitement en matière de TVA.
La destination différente de certains locaux ne suffit pas, à elle seule, à justifier l’application de régimes de TVA distincts.
L’appréciation doit porter sur l’ensemble des circonstances de l’opération, en distinguant les prestations économiquement indissociables de celles qui présentent un caractère accessoire à une prestation principale.
Référence : Conseil d’État, 8 octobre 2025, n° 492157, Société Val Thorens Le Cairn :https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2025-10-08/492157
